### Bausachverständigenbüro Rautenberg: Aktuelle Regelungen zu Asbestuntersuchungen

Der Gesetzgeber hat vor einigen Monaten eine wichtige Regelung bezüglich Asbestuntersuchungen bei Renovierungsarbeiten /Sanierung getroffen, die im Dezember 2024 in Kraft trat. Diese Vorschrift legt fest, dass bei Maßnahmen an der Substanz von Gebäuden sowie bei Arbeiten an Installationen/Heizung, Elektro usw. Pflichtuntersuchungen auf Asbest durchgeführt werden müssen. Das bedeutet, dass die Asbestfreiheit nachgewiesen werden muss, bevor mit den Arbeiten begonnen werden kann.Dies ist eine Bauherrenaufgabe, jedoch muss der Unternehme dafür sorgen, dass diese Untersuchung vor beginn vorliegt.

Viele Handwerksbetriebe sind in diesem Bereich nicht entsprechend ausgebildet und verfügen nicht über die erforderliche Erfahrung. Allerdings trägt der Geschäftsführer die Verantwortung, und die daraus resultierenden Strafen können erheblich sein. Die Kosten für die erforderlichen Untersuchungen können als besondere Baukosten abgerechnet werden; im Zweifelsfall ist es jedoch die Aufgabe des Bauherrn, die Organisation der Kosten und die Freimeldung zu übernehmen.

Als Sachverständigenbüro sind wir optimal ausgestattet, um Sie in dieser Angelegenheit zu unterstützen. Wir führen die notwendigen Freimeldungen und Asbestuntersuchungen professionell und effizient durch, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. Vertrauen Sie auf unsere Expertise, um potenzielle Risiken zu minimieren und die Vorschriften einzuhalten. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine Beratung!

Wie wir das machen?

Schauen Sie unser kleines Video an…. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht.

Dies kann jedoch an den entsprechenden Mitteln, sprich Geld scheitern. Nutzen Sie die Wertsteigerung die Ihre Immobilien in den letzten Jahren erfahren hat. Durch diesen Mehrwert können Sie bei Ihrer Bank einen künstigen Kredit beantragen, da eine Absicherung durch die Immobilie vorliegen kann.

Wichtig ist, dass die Wertermittlung fachgerecht und nach der Immobilienwertverordnung erstellt wurde. Zudem sollte der Sachverständige Erfahrung mit Bewertungen für Banken haben und wissen worauf es ankommt.

Wir können Ihnen eine solche Immobilienwertermittlung erstellen, die belastbar und aussagekräftig ist. Auf dieser Grundlage kann ihre Bank den benötigten Kredit genehmigen und Sie können sich auf Ihr Geschäft konzentrieren.

Einer der wichtisten Aspekte ist sicher die Lage des Gebäudes. Ob von neu erworbenen Eigenheim die Arbeitstselle leicht – ggfs. mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar ist, ob Freunde und Familie in der Nähe wohnen. Gibt es Schulen in der Nähe? Vereine oder andere Gelegenheiten, sein Hobby auszuleben? Diese Faktoren entscheiden erheblich über die Lebensqualität, die das neue Haus für die Eigentümer bringt.

Ein weiterer Punkt der viele meiner Kunden beschäftigt: Das Haus sollte eine ansprechende Optik haben.

Darüber hinaus ist der technische Zustand des Gebäudes aber auch nicht zu vernachlässigen. Dies im Auge zu behalten ist insbesondere die Aufgabe eines Sachverständigen bei der Hauskaufberatung.

Die wichtigsten Aspekte, die mich bei der Hauskaufberatung interessieren

In welchem Zustand ist das Haus?

• Hat es Risse oder gibt es Schimmelbefall?
• Sind die Wände trocken oder der Keller feucht?
• Ist der Dachstuhl noch in Ordnung?
• In welchem Zustand sind die Fenster? Welche Verglasung haben diese?
• Welche GEfahrstoffe könnten verbaut sein?
• Wie ist der Stand der Technik ( Strom, Wasserleitungen, Heizung, …) im Haus?
• Sind die Abwasserleitungen in Ordnung oder gibt es erkennbare Schäden?
• Aus welchem Material bestehen die Leitungen und wie alt sind sie?
• Gibt es Möglichkeiten, den Grundriss an eigene Vorstellungen anzupassen?
• Wo befinden sich tragende Wände?
• Welche Decken wurden verbaut?

Diese Liste ist natürlich nicht vollständig. Je nach Objekt und Ihren persönlichen Wünschen und Vorstellungen kann es noch viele weitere Aspekte geben, die beim Hauskauf bedacht und berücksichtigt werden sollten.

Welche Leistungen umfasst die Hauskaufberatung darüber hinaus?

Damit Sie eine solide Verhandlungsgrundlage haben erhalten Sie von mir eine Werteinschätzung sowie eine Aufstellung aller wesentlichen Kostenpunkte die bei einer Renovierung / Modernisierung / Sanierung der Immobilie anfallen könnten.

Damit haben sie eine fundierte Übersicht nicht nur über den Preis der Immobilie sondern auch wichtiger Folgekosten, die für die Gesamt-Finanzierung berücksichtigt werden sollten.

Da ich bereits seit über 30 Jahren Erfahrungen auf dem Bau und als Sachverständiger habe weiß ich, wo ich hinschauen muss um auch mögliche Probleme zu erkennen, die auf den ersten Blick nicht sichtbar, aber wesentlich für die Kaufentscheidung sein können.

Lassen Sie sich beim Hauskauf kompetent beraten

Die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Immobilie sollte nicht nur aufgrund der Lage und Optik des Traumhauses getroffen werden.

Der technische Zustand des Hauses sollte unbedingt mit in die Entscheidung einfließen, weil hier erhebliche Folgekosten auf sie zukommen könnten, die auf den ersten Blick und für Laien nicht unbedingt ersichtlich sind.

Für viele Firmen egal ob Handwerker, Einzelhandel oder Dienstleiter brechen die Aufträge weg, kommen weniger oder gar keine Bestellungen mehr oder wir müssen den staatlichen Aufforderungen folgen und können unser Geschäft nicht öffnen.

Die Fixkosten können evtl. um ein paar Prozentpunkte reduziert werden, aber das groh an Kosten bleibt uns erhalten. Die meisten Firmen werden die Rücklagen in kurzer Zeit aufgebraucht haben. Es wird staatliche Unterstützung geben, zum Zeitpunkt des Beitrages gab es hierzu noch nicht genügend Informationen, es sollen allerdings bis zu 7% Zinsen fällig werden.

Was können wir für Unternehmer tun?

Wir bewerten den Wert der Immobilien des Unternehmens, Werkstätten, Wohnungen, Grundstücke usw. Bürogebäude. Durch die Wertermittlung haben Sie eine Grundlage um bei Ihrer Hausbank oder einer anderen Bank einen abgesicherten Überbrückungskredit zu beantragen. Sie erhalten eine umfangreiche Wertermittlung auf rechtlicher Grundlage der Immobilienwertverordnung. Um dies in Zeiten von Ausgangssperre und Arbeitsverbot durchführen zu können, haben wir einen umfangreichen Fragebogen entwickelt und wir haben bundesweiten Zugriff auf die erforderlichen Daten, also könenn wir im gesamten Bundesgebiet für Sie tätig sein.

WIr werden den Fragebogen mit Ihnen per Telefon durchsprechen, Sie senden uns Bilder und wenn vorhanden weitere Unterlagen. Wir bereiten das Gutachten so für Sie vor, dass Sie dieses Ihrer Bank vorlegen können und eine schnelle Bearbeitung durch die Bank möglich ist. Die Banken werden mit der Menge von Anträgen nicht in der Lage sein eine Werteinschätzung Ihrer Immobilie vorzunehmen.

Durch unsere Vorbereitung ist die Bank in der Lage Ihren Überbrückungskredit schnell zu bearbeiten und Ihr Unternehmen bleibt lequide. Da wir mit anderen Sachverständigen zusammenarbeiten könen wir Ihren Auftrag schnell und zuverlässig abarbeiten. Hierbei steht das Interesse Ihres Unternehmens im Vordergrund.

Wir unterstützen Ihr Unternehmen mit unserer Erfahrung und unserem Wissen.

Beim Kauf einer Immobilie ist es unbedingt empfehlenswert, sich von einem Sachverständigen beraten zu lassen. Zu schnell übersieht man als Laie Mängel und Schäden an einer Immobilie, die nach dem Kauf ggf. eine Menge Ärger mit sich bringen könnten.

Besonders hilfreich ist es, wenn der Sachverständige für Schäden an Gebäuden UND für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken zertifiziert ist. Dann kann Ihr Berater Sie nicht nur qualifiziert über mögliche Schwachpunkt Ihrer Traumimmobilie beraten sondern auch eine Wertermittlung erstellen. So können Sie sicher sein für Ihr Wunschobjekt nicht zuviel zu bezahlen.

Eine der europaweit hochwertigsten Zertifizierugen ist die Personenzertifizierung nach  DIN EN ISO/IEC 17024.

Nur durch einen qualifizierten Sachverständigen kann die Bausubstanz, mögliche Gefahrstoffe (denken Sie z.B. an die Verwendung von Asbest zum Teil bis in die 80er Jahre) und der Wert des Gebäudes fachgerecht und sachlich eingeschätzt werden.

Wichtig ist, dass Sie bei der Hauskaufberatung folgende Leistungen erhalten.

• Studieren des Exposés
  • Häufig werden Immobilien über einen Makler verkauft. Dieser erstellt ein Exposé. Dieses beschreibt die Immobilie, gibt aber auch häufig Auskunft über Besonderheiten. Negatives steht dabei meist nur zwischen den Zeilen. Aus dem Exposé kann bei der Hauskaufberatung auch die Wohnumgebung eingeschätzt werden. Der Sachverständige sollte sich die Umgebung anschauen und entsprechend einschätzen.
• Kennenlernen vor dem Termin
  • Der Käufer und der Bausachverständige sollten sich kurz vor dem Termin kennen lernen. Hierbei kann der Sachverständige wichtige Punkte abklären und den Ablauf der Begehung erklären. Sie als Kunde können Ihre Vorstellung zum Umbau und Sanierungsmaßnahmen erläutern.
• Begehung der Immobilie
  • Gemeinsam wird die Immobilie begangen. Vom Keller bis zum Dach und natürlich werden auch die Fassade und Außenanlagen in Augenschein genommen. Die Leistungssysteme sind zu beurteilen. Feuchteschäden werden begutachtet und das Vorhandensein von Gefahrstoffe wie z.B. Asbest erkundet. Die  Baukonstruktion wird auf die Möglichkeit für geplante Umbaumaßnahmen überprüft. Schäden und Mängel sowie überduchschnittlicher Verschleiß der Immobilie werden bewertet und Fragen des Kunden beantwortet.
• Besprechen der Immobilie
  • Nach der Begehung sollten die Ergebnisse der Begehung detailliert besprochen werden. Ich für meinen Teil lade meine Kunden dazu direkt nach der Begehung, wenn die Eindrücke noch frisch sind, in einer entspannten Atmosphäre zu einer Tasse Kaffee ein. In diesem Nachgespräch kann man die Machbarkeit der geplanten Umbaumaßnahmen besprechen und es kann eine erste grobe Einschätzung der notwendigen Sanierungskosten abgegeben werden.
  • Dazu gehört auch die Beantwortund der Fragen: „Welche Arbeiten müssen direkt ausgeführt werden?“,  „Welche Arbeiten werden in den nächsten 5 Jahren fällig werden?“ und „Was muss in den nächsten 10 Jahren repariert, erneuert und instandgehalten werden?“.
• Werteinschätzung der Immoilie
  • Der Wert der Immobilie wird auf Grundlage der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) geschätzt. Dies ist gerade in der aktuellen Hochphase ein wichtiger Punkt. Die Immobilie jetzt zu teuer einzukaufen kann bei einem notwendigen und ungeplanten Verkauf zu erheblichen finanziellen Problemen führen. Auch gibt die Werteinschätzung eine gute Grundlage für Preisverhandlungen mit dem Käufer und Zinsverhandlungen mit der Bank. Aber am wichtigsten ist, dass SIe ein gutes Gefühl beim Kauf ihrer Wunschimmobilie bekommen.
• Schriftliche Zusammenfassung
  • Die Punkte aus der Besprechung, der 0-5-10 Jahresplan und wichtige Hinweise zur Immobilie sollten nochmals schriftlich zusammen gefasst werden. So gehen auch nach dem Termin keine Informationen vergessen und Sie können die Einschätzung des Sachverständigen bei Bedarf in Ruhe noch einmal nachlesen. Diese Zusammenfassung kann in Kombination mit der Werteinschätzung erfolgen oder auch in einem seperaten Schriftstück. Eine reine Bilddokumentation wird den Sinn der Hauskaufberatung nicht erfüllen können.
• Rücksprache
  • Es sollte selbstverständlich sein dass Sie den Sachverständigen auch nach der Beratung bei Rückfragen ansprechen können. Manche Fragen ergeben sich erst nach einigen Tagen. Und dann ist es wichtig dass Sie noch einen Ansprechpartner haben, der Ihre Immobilie kennt und Ihre Fragen beantwortet. Diese Rückfragen sollten für Sie keine zusätzlichen Kosten generieren.

Immer wieder taucht bei meiner Arbeit die Frage auf: „Wie sieht die korrekte Abdichtung für die Duschwanne aus?“ oder um es genauer zu bestimmen “ Wie wird der Anschluss an die Duschtasse zur Wandabdichtung hergestellt“

Will man die Abdichtung in Dusch- oder Badewannen richtig ausführen, müssen zuerst ein paar Punkte geklärt werden:

1. Welche Feuchtigkeitsbeanspruchungsklasse muss gewählt werden.

Die Bauregelliste unterteilt die Beanspruchung in drei Gruppen A, B und C.  Das ZDB Merkblatt Verbundabdichtungen unterteilt zusätzlich in die Beanspruchungsklassen A0 und B0

Nach der Bauregelliste entspricht A einer hohen Beanspruchung durch nichtdrückendes Wasser im Innenbereich. Dazu gehören z.B. Umgänge von Schwimmbädern und Duschanlagen.

B entspricht einer hohen Belastung durch von innen ständig drückendes Wasser. Darunter fallen unter anderem Schwimmbecken im Innen- und Außenbereich.

Die Beanspruchungsklasse C entspricht einer hohen Beanspruchung durch nichtdrückendes Wasser mit chemischer Einwirkung im Innenbereich. Dazu gehören unter anderem gewerbliche Küchen und Wäschereien.

Die Definition A0 gem. ZDB Merkblatt bezieht sich auf indirekt beanspruchte Flächen des Nutzungsbereiches A (Bauregelliste) in denen nicht sehr häufig mit Brauch- und Reinigungswasser umgegangen wird. Darunter fallen häusliche Bäder, Badezimmer von Hotels etc.

Die Definition B0 gem. ZDB Merkblatt betrifft direkte oder indirekte mäßige Beanspruchung durch nitchdrückendes Wasser im Außenbereich.

Die erforderliche Abdichtung und die Art der Ausführung muss also abhängig von der Belastung gewählt werden.

Das ZDB – Merkblatt für Verbundabdichtungen enthält keine direkte Beschreibung für die Abdichtung von Duschtassen, aber es finden sich grundsätzliche Hinweise wie ein Anschluss hergestellt werden muss.

Im Merkblatt wird deutlich darauf hingewiesen, dass eine elastische Fuge zwischen Bade- oder Duschwanne zur Wand keine Abdichtung darstellt.

Das Merkblatt verweist darüber hinaus auf weitere Normen, Regelwerke und Merkblätter. Je nach Konstruktion der Umfassungswände müssen so z.B.  das Merkblatt 5 der Gipsindustrie und natürlich auch die DIN 18195 beachtet werden.

Im Merkblatt 5 der Gipsindustrie wird die Forderung nach einer primären und sekundären Abdichtung ersichtlich. Hierzu sind klare Detailzeichnungen vorhanden.

Die Bauordnungen der Bundesländer fordert, dass an Bauteilen und Bauwerken keine Schäden, Gefahren und Belästigungen durch Wasser, Feuchtigkeit usw. entstehen dürfen.

Folglich muss gewährleistet sein, dass Wasser fachgerecht und dauerhaft abgeführt werden kann. Dies kann nur gewährleistet werden, wenn auch die Dusch- oder Badewannen fachgerecht an eine Abdichtung angeschlossen wird. Eine Silikonfuge ist keine Abdichtung und schon gar kein fachgerechter Anschluss.

Ein ausreichender Anschluss kann also nicht durch eine einfache Silikonfuge (elastische Fuge) hergestellt werden. Es sind sowohl eine Primär- als auch eine Sekundärabdichtung erfoderlich.

Bei der Ausführung von Fugen ist das IVD Merkblatt 3.1. und 3.2. zu beachten.

Für die Beurteilung einer fachgerechten Ausführung müssen alle für diesen Fachbereich geltenden Normen und Merkblätter zusammenhängend betrachtet werden. Der Bezug auf eine einzelne Norm ist nicht ausreichend,  da jedes  Merkblatt durch den Bezug auf einen Teilbereich nur einen kleinen Aspekt der Abdichtung behandelt.

In der Praxis wurde mir häufiger mitgeteilt, das eine Abdichtung UNTER der Duschwanne gem. den geltenden Normen ausreichend sei. Diese Ansicht empfinde ich als befremdlich, bedeutet das doch, dass es fachlich korrekt wäre, wenn sich unter der Duschwanne Wasser anstauen darf das dann nicht mehr abfließen kann.

Merkblätter, DIN-Normen und Bauordnungen greifen das Thema Anschluss der Duschtasse auf. Aber auch der Sachverstand sollte sowohl bei den Planern als auch bei den ausführenden  Unternehmern zum Einsatz kommen.

Wird kein Anschluss zwischen Duschtasse und Wandabdichtung hergestellt, läuft Wasser unter die Duschtase

Beschädigter Wannenträger – Korrosion nach ca. 4 Monaten der Nutzung

Korrodierter Wannenträger im eingebauten Zustand.

Es gibt aber auch Schäden die nicht ganz so offensichtlich zu erkennen sind.

Mit einem ganz speziellen Problem befasse ich mich in diesem Blogartikel:

Folgeschäden bei C-Stahl-Leitungen

Ich hatte in der jüngsten Vergangenheit als Bau-Sachverständiger bei einem Objekt im Raum Mannheim das Vergnügen solche Schäden zu beurteilen und ein Sanierungskonzept zu erstellen.

Das Gebäude wurde 2014 in Betrieb genommen und hat eine Gesamtfläche von ca. 4000qm Wohn- / Nutzfläche.

C-Stahl Rohre sind häufig mit einer dünnen Verzinkung verstehen. Diese soll, mit weiteren Maßnahmen, für Korrosionsschutz sorgen. In der Praxis lassen sich die Anforderungen an Feuchteschutz allerdings nicht immer  zuverlässig einhalten. Hier gehen Theorie und Praxis verschiedene Wege.

Das Rohr muss vor Feuchtigkeit geschützt werden. Dies soll unter anderem durch eine geschlossenzellige Dämmung erreicht werden – mit Korrosionsschutzanstrich und weiteren Maßnahmen die weder baupraktisch, wirtschaftlich noch technisch wirklich mangelfrei auszuführen sind.

Aber selbst wenn die Leitungen so geschützt sind, dass von außen kein Wasser, z.b. durch die Dämmung, an das Rohr dringen kann, was passiert dann bei einer Leckage am Rohr?

In den von mir begutachteten Schadensfällen wurde der Estich im Bereich der Rohrleitungen geöffnet. Trittschalldämmung, Estrich und die Rohrdämmung waren von außen trocken.

Um die Rohrleitung in Augenschein zu nehmen, wurde anschließend die Rohrdämmung entfernt. Dabei wurde festgestellt das die Rohrdämmung innen feucht war, die Leitung stark korrodiert.

Der geöffnete Bereich lag ca. 6m von der Rohrleckage entfernt. Der betroffene Leitungsstrang versorgt eine Gebäudefläche von ca. 350qm.

Solche Schäden – insbesondere wenn die Leitungen unterhalb des Estrichs verlegt wurden – , werden meist erst nach Tagen, manchmal erst nach Wochen, offensichtlich. In dieser Zeit kann sich das Wasser zwischen Dämmung und Rohr verteilen.

Wie weit sich das Wasser tatsächlich verteilt hat, lässt sich in dem von mir begutachteten Fall nur schwer feststellen. Es ist nicht auszuschließen das die Wasserverteilung zwischen Dämmung und Rohrleitung weite Teile des betroffenen Leitungsstrangs betrifft.

Als Folgeschaden können Leckagen durch Korrosion in anderen Bereichen des Leitungsstrangs auftreten. Was wieder zu einer Wasserverteilung zwischen Dämmung und Rohr führt, usw. ein Teufelskreis.

Es gibt diverse Regelungen die das Verlegen der C-Stahl – Leitungen regeln, nicht zuletzt die Zulassungen und DIN EN Normen geben hier klare Anweisungen. Diese Angaben mangelfei unter Baubedingungen umzusetzen ist für alle Beteiligten eine Herausforderung.

Wichtiger oder besser, dürfte für eine dauerhafte Funktion und Schadensfreiheit die richtige Planung und Wahl der Leitungen sein.

Fazit

Bei einem Wasserschaden und der darauf folgenden Schadensbeseitigung ist es wichtig, dass das betroffene Leistungssystem nach einer Leckage auf Feuchtigkeitseintrag zwischen Dämmung und Rohr geprüft wird.

Hierzu müssen evtl. Estrichöffnungen vorgenommen werden.

Schadensregulierer von Versicherungen werden dieser Untersuchung „aus dem Weg“ gehen wollen.

Um einen Schaden vollumfänglich Bewerten und ein fachgerechtes Sanierungskonzept erstellen zu können ist die Untersuchung des Rohrsystems aber unbedingt notwendig und sollte auch gegenüber der Versicherung durchgesetzt werden. Von Folgeschäden hat keiner der Parteien einen Vorteil.

Qualifizierte Bausachverständige stehen Ihnen beratend und unterstützend zu Seite.

In der Vergangenheit wurde ich häufig von Kunden gefragt ob ich selbst Trocknungsgeräte besitzen bzw. verleihen würde. Leider musste ich dies bisher immer verneinen.

Trocknungsgeräte für Feuchteschäden in Gebäuden werden dann benötigt, wenn schnell und effektiv eine Trocknung der Bauteile z.B. Mauerwerk, Putz usw. getrocknet werden muss. Als Sachverständiger muss man die Ursache des Wasserschadens ausfindig machen und eine entsprechende Lösung ausarbeiten.

Um weitere Schäden zu vermeiden, sollte schnell getrocknet werden. Wird nicht getrocknet, kann es sehr schnell zu Schimmelschäden, Putzschäden usw. führen.

Hierzu habe ich meinen Kunden bisher  Firmen empfohlen, bei denen Trocknungsgeräte ausgeliehen werden können bzw. die Trocknungsgeräte aufstellen. Dies ist in der Regel leider immer mit einigem Aufwand, Wartezeiten, Terminabsprachen usw. verbunden.

Teilweise vergingen 5-6 Tage bis die Geräte einsatzbereit waren und bereits entstandener Schimmel wurde im ganzen Gebäude verteilt.

Aus diesem Grund möchte ich meinen Kunden nun die Möglichkeit zu geben Trocknungsmaßnahmen schnell und unkompliziert durchzuführen.

Daher habe ich mir  nun eigene Trocknungsgeräte angeschafft die ich meinen Kunden gern schnell und unkompliziert zur Verfügung stellen kann. Zum Service gehören selbstverständlich die Reinigung der Geräte, Filterreinigung und die Feuchtigkeitsmessungen vor dem Abbau der Geräte.

Daher ist es hilfreich, sich beim Kauf einer Immobilie umfassend beraten zu lassen. Idealerweise lassen Sie sich bereits bei der Besichtigung Ihrer Wunsch-Immobilie durch einen Sachverständigen begleiten.

Der Sachverständige weiß aufgrund seiner Erfahrung genau, worauf er bei einer gebrauchten Immobilie achten muss, wo es sich lohnt, genauer hinzuschauen und nachzufassen.

Worauf man beim Immobilienkauf achten sollte

Ein Haus ist nicht einfach nur ein Haus sondern setzt sich aus vielen unterschiedlichen Bauteilen zusammen:

• Fundamente
• Bodenplatte
• evtl. Kellerwände
• Fassade (mit oder ohne Dämmung)
• Innenwände
• Decken
• Dachkonstruktion
• Dacheindeckung
• Wasserinstallationen
• Heizung
• Elektro
• Wand-Bodenbeläge (Tapeten – Putz, Fliesen)

Jedes dieser Bauteile sollte überprüft werden: Entspricht die Heizung noch dem aktuellen Stand der Technik? Ist die Dacheindeckung korrekt ausgeführt? Müssen die Wasserleitungen ggf. erneuert werden?

Um all das korrekt beurteilen zu können ist umfangreiches Wissen erforderlich, zumal bei der Beurteilung auch das Wissen um unterschiedliche Bautechniken und technische Anforderungen des jeweiligen Baujahres umfassen sollte.

Machen Sie bitte nicht den Fehler das Gebäude nur nach energetischer Sicht zu beurteilen. Eine energetische Sanierung nutzt nur wenig, wenn die Grundsubstanz des Gebäudes nur mangelhaft oder für eine energetische Sanierung gar nicht geeignet ist.

Wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen achten Sie darauf, dass dieser sich wirklich auf Ihre Wunschimmobilie einlässt und nicht lediglich ein Standard-Formblatt abhakt.

Bitte verstehen Sie das nicht falsch: Formblätter und Checklisten sind absolut sinnvoll um nichts zu vergessen. Sie können aber auch zu Betriebsblindheit führen wenn man sich nur auf die Checkliste konzentriert und dabei das Gesamtbild aus dem Auge verliert.

Auch die Lage zählt

Eine gute Hauskaufberatung konzentriert sich nicht nur auf das Gebäude an sich sondern berücksichtigt auch das Umfeld.

Wie ist die Lage insgesamt zu beurteilen? Wie ist die Infrastruktur in der näheren Umgebung? Gibt es Besonderheiten in der Nachbarschaft die Berücksichtigt werden sollten?

Es mag banal erscheinen, aber was nutzt Ihnen Ihre Traum-Immobilie wenn Sie nach dem Einzug erkennen dass Sie von der Außenwelt förmlich abgeschnitten sind weil an der Bushaltestelle vor der Tür nur einmal am Tag ein Bus anhält und der nächste Supermarkt und die nächste Schule mit Sekundarstufe erst in der 15 km entfernten Stadt sind?

Die Begehung – Dreh- und Angelpunkt der Beurteilung

Die Begehung des Gebäudes soll Ihnen einen umfangreichen Überblick zur Beurteilung der Immobilie geben:

• Welche Sanierungsmaßnahmen sind kurz-, mittel- und lanfristig nötig?
• Gibt es Gebäudeschäden?
• Sind mangelhafte Bauleistungen zu berücksichtigen?
• Welche Möglichkeiten für Umbaumaßnahmen gibt es?
• …

Dabei ist es wichtig, dass Sie dem Bau-Sachverständigen voll vertrauen können. Er muss auch negative Punkte offen und direkt ansprechen.

Spielverderber zu sein ist sozusagen Teil des Jobs eines guten Beraters 🙂

Besprechung danach – möglichst zeitnah

Nichts ist so hilfreich wie ein persöniches Gespräch.

Es ist daher sinnvoll direkt nach der Begehung der Immobilie ein persönliches Gespräch zu führen wenn die Eindrücke noch frisch sind.

Ich lade meine Kunden daher unmittelbar nach dem Besichtigungstermin zu einem Gespräch bei einer entspannten  Tasse Kaffee (oder Tee) ein –  ohne Makler und Eigentümer.

In diesem Gespräch kann sofort eine erste schnelle Beurteilung der Immobilie besprochen werden: Wie ist der bautechnische Zustand der Immobilie, welche Maßnahmen müssen gleich durchgeführt werden usw.

Sie haben die Möglichkeit konkrete Fragen stellen, Ihre Vorstellungen für einen Umbau mit dem Sachverständigen gemeinsam zu durchdenken und eine erste Einschätzung für mögliche Kosten (z.B. Fenster, Bodenbeläge, Bäder, …) zu erhalten.

Der schriftliche Bericht

Einige Tage nach der Begehung sollten Sie einen Bericht erhalten der  individuell auf Ihre Immobilie abgestimmt ist. In der Regel listet ein solcher Bericht insbesondere auch stichpunktartig zu berücksichtigende Schäden und Mängel der Immobilie auf.

Ideal, wenn der von Ihnen gewählte Bau-Sachverständige auch noch Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist, umgangssprachlich auch Wertermittler, Immobilien-Wertermitttler genannt. Dann kann dieser nämlich mit dem Bericht für die Hauskaufberatung auf Wunsch auch gleich eine Werteinschätzung oder auch ein fundiertes Wertgutachten erstellen.

Mit der Werteinschätzung haben Sie eine Entscheidungsgrundlage, ob Ihr Traumobjekt den geforderten Kaufpreis wirklich wert ist.

Gerade in der aktuellen Situation, in der niedrige Zinsen und damit verbunden eine relativ große Nachfrage nach Immobilien dazu führen, das viele Immobilien weit über Wert gehandelt werden.

Eine neutrale und unabhängige Bewertung bringt hier viele Vorteile.

• Sie kennen den nach der Immobilienwertverordung ermittelten Wert der Immobilie
• Schäden und Mängel werden berücksichtigt, da Sie nicht nur einen Wertermittler beauftragen, sondern einen Bau-Sachverständigen
• Sie haben eine fundierte Verhandlungsgrundlage
• Sie haben eine Grundlage für Bankgespräche
• Zusammengefasst: Sie haben eine solide Entscheidungsgrundlage.