Wer ein Haus kauft tätigt eine große Investition. Fehlentscheidungen können da schnell sehr teuer werden.
Daher ist es hilfreich, sich beim Kauf einer Immobilie umfassend beraten zu lassen. Idealerweise lassen Sie sich bereits bei der Besichtigung Ihrer Wunsch-Immobilie durch einen Sachverständigen begleiten.
Der Sachverständige weiß aufgrund seiner Erfahrung genau, worauf er bei einer gebrauchten Immobilie achten muss, wo es sich lohnt, genauer hinzuschauen und nachzufassen.
Worauf man beim Immobilienkauf achten sollte
Ein Haus ist nicht einfach nur ein Haus sondern setzt sich aus vielen unterschiedlichen Bauteilen zusammen:
- Fundamente
- Bodenplatte
- evtl. Kellerwände
- Fassade (mit oder ohne Dämmung)
- Innenwände
- Decken
- Dachkonstruktion
- Dacheindeckung
- Wasserinstallationen
- Heizung
- Elektro
- Wand-Bodenbeläge (Tapeten – Putz, Fliesen)
Jedes dieser Bauteile sollte überprüft werden: Entspricht die Heizung noch dem aktuellen Stand der Technik? Ist die Dacheindeckung korrekt ausgeführt? Müssen die Wasserleitungen ggf. erneuert werden?
Um all das korrekt beurteilen zu können ist umfangreiches Wissen erforderlich, zumal bei der Beurteilung auch das Wissen um unterschiedliche Bautechniken und technische Anforderungen des jeweiligen Baujahres umfassen sollte.
Machen Sie bitte nicht den Fehler das Gebäude nur nach energetischer Sicht zu beurteilen. Eine energetische Sanierung nutzt nur wenig, wenn die Grundsubstanz des Gebäudes nur mangelhaft oder für eine energetische Sanierung gar nicht geeignet ist.
Wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen achten Sie darauf, dass dieser sich wirklich auf Ihre Wunschimmobilie einlässt und nicht lediglich ein Standard-Formblatt abhakt.
Bitte verstehen Sie das nicht falsch: Formblätter und Checklisten sind absolut sinnvoll um nichts zu vergessen. Sie können aber auch zu Betriebsblindheit führen wenn man sich nur auf die Checkliste konzentriert und dabei das Gesamtbild aus dem Auge verliert.
Auch die Lage zählt
Eine gute Hauskaufberatung konzentriert sich nicht nur auf das Gebäude an sich sondern berücksichtigt auch das Umfeld.
Wie ist die Lage insgesamt zu beurteilen? Wie ist die Infrastruktur in der näheren Umgebung? Gibt es Besonderheiten in der Nachbarschaft die Berücksichtigt werden sollten?
Es mag banal erscheinen, aber was nutzt Ihnen Ihre Traum-Immobilie wenn Sie nach dem Einzug erkennen dass Sie von der Außenwelt förmlich abgeschnitten sind weil an der Bushaltestelle vor der Tür nur einmal am Tag ein Bus anhält und der nächste Supermarkt und die nächste Schule mit Sekundarstufe erst in der 15 km entfernten Stadt sind?
Die Begehung – Dreh- und Angelpunkt der Beurteilung
Die Begehung des Gebäudes soll Ihnen einen umfangreichen Überblick zur Beurteilung der Immobilie geben:
- Welche Sanierungsmaßnahmen sind kurz-, mittel- und lanfristig nötig?
- Gibt es Gebäudeschäden?
- Sind mangelhafte Bauleistungen zu berücksichtigen?
- Welche Möglichkeiten für Umbaumaßnahmen gibt es?
- …
Dabei ist es wichtig, dass Sie dem Bau-Sachverständigen voll vertrauen können. Er muss auch negative Punkte offen und direkt ansprechen.
Spielverderber zu sein ist sozusagen Teil des Jobs eines guten Beraters 🙂
Besprechung danach – möglichst zeitnah
Nichts ist so hilfreich wie ein persöniches Gespräch.
Es ist daher sinnvoll direkt nach der Begehung der Immobilie ein persönliches Gespräch zu führen wenn die Eindrücke noch frisch sind.
Ich lade meine Kunden daher unmittelbar nach dem Besichtigungstermin zu einem Gespräch bei einer entspannten Tasse Kaffee (oder Tee) ein – ohne Makler und Eigentümer.
In diesem Gespräch kann sofort eine erste schnelle Beurteilung der Immobilie besprochen werden: Wie ist der bautechnische Zustand der Immobilie, welche Maßnahmen müssen gleich durchgeführt werden usw.
Sie haben die Möglichkeit konkrete Fragen stellen, Ihre Vorstellungen für einen Umbau mit dem Sachverständigen gemeinsam zu durchdenken und eine erste Einschätzung für mögliche Kosten (z.B. Fenster, Bodenbeläge, Bäder, …) zu erhalten.
Der schriftliche Bericht
Einige Tage nach der Begehung sollten Sie einen Bericht erhalten der individuell auf Ihre Immobilie abgestimmt ist. In der Regel listet ein solcher Bericht insbesondere auch stichpunktartig zu berücksichtigende Schäden und Mängel der Immobilie auf.
Ideal, wenn der von Ihnen gewählte Bau-Sachverständige auch noch Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist, umgangssprachlich auch Wertermittler, Immobilien-Wertermitttler genannt. Dann kann dieser nämlich mit dem Bericht für die Hauskaufberatung auf Wunsch auch gleich eine Werteinschätzung oder auch ein fundiertes Wertgutachten erstellen.
Mit der Werteinschätzung haben Sie eine Entscheidungsgrundlage, ob Ihr Traumobjekt den geforderten Kaufpreis wirklich wert ist.
Gerade in der aktuellen Situation, in der niedrige Zinsen und damit verbunden eine relativ große Nachfrage nach Immobilien dazu führen, das viele Immobilien weit über Wert gehandelt werden.
Eine neutrale und unabhängige Bewertung bringt hier viele Vorteile.
- Sie kennen den nach der Immobilienwertverordung ermittelten Wert der Immobilie
- Schäden und Mängel werden berücksichtigt, da Sie nicht nur einen Wertermittler beauftragen, sondern einen Bau-Sachverständigen
- Sie haben eine fundierte Verhandlungsgrundlage
- Sie haben eine Grundlage für Bankgespräche
- Zusammengefasst: Sie haben eine solide Entscheidungsgrundlage.